Condomínio deve ser pago a partir da liberação das chaves

Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) no início de abril reiterou a responsabilidade de o comprador do imóvel arcar com a taxa de condomínio desde a liberação das chaves pelo vendedor.

Ao negar um recurso especial ajuizado por compradores de três imóveis de um mesmo condomínio, que optaram por não tomar posse enquanto aguardavam a decisão de uma ação de penhora, a 3ª turma do STJ afirmou que as despesas condominiais são obrigações do proprietário no momento em que o imóvel é transferido para o seu nome e as chaves estiverem à sua disposição.

No caso em questão, enquanto os consumidores aguardavam o desfecho da outra ação judicial, a construtora colocou chaves dos apartamentos à disposição deles em Juízo, se eximindo do pagamento das taxas.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, afirmou que "não há fundamento para responsabilizar a construtora pelas taxas condominiais se a sua obrigação de entregar as chaves foi devidamente cumprida".

A decisão unânime do STJ deixa claro que é a relação material com o imóvel, caracterizada pela imissão de posse, que define o momento em que o comprador passa a ser responsável pelas taxas. Assim, a recusa em receber as chaves não desobriga o comprador dessa responsabilidade.

"Quando o consumidor enrola para pagar propositalmente, ele é notificado para tomar posse, por que já está tudo ok com o imóvel, a documentação e o financiamento e ele não quer simplesmente tomar posse, por estar morando em outro local e já tem a ideia de não assumir os custos do imóvel naquele momento. A partir desta notificação, cabe a ele o pagamento", afirma Diego Amaral, secretário-adjunto da Comissão Especial de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB.

DE OLHO NO CONTRATO

A entrega das chaves como marco inicial do pagamento do condomínio é entendimento antigo em diversas esferas judiciais, porém há construtoras que iniciam a cobrança a partir da assinatura do contrato de compra e venda ou da primeira assembleia condominial.

Especialistas em direito imobiliário afirmam que o comprador deve ficar atento a cláusulas abusivas.

Segundo o advogado Marcelo Tapai, empresas se aproveitam do desconhecimento do consumidor para cobrar cotas de condomínio e IPTU muito antes da entrega das chaves. "É o famoso se colar, colou", diz.

A ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação) orienta a todo consumidor que fez o pagamento do condomínio e do IPTU antes da entrega das chaves pleitear a devolução desse valor com a construtora ou judicialmente.

Por se tratar de uma cobrança indevida, o proprietário pode ainda solicitar a devolução em dobro do valor pago a mais, além de juros e correção monetária, sob o guarda-chuva do Código de Defesa do Consumidor.

No caso de a construtora não ter respeitado o prazo da entrega das chaves, nada muda. O pagamento de condomínio e de IPTU é responsabilidade da empresa até que o comprador possa usar o imóvel.

Segundo a advogada Aline Gheur Derksen, mesmo que haja previsão expressa em contrato negociado entre as partes quanto a cobrança da taxa condominial sem a entrega das chaves, tal cláusula é nula, podendo ser revista pelo Judiciário.

"Por vezes, o consumidor passa a ser cobrado imediatamente após o Habite-se. Ele tem o direito de não pagar, transferindo a responsabilidade para a incorporadora, pois não recebeu as chaves, não recebeu a posse direta do imóvel. A jurisprudência ainda é majoritária e predominante no sentido de que o consumidor não tem que pagar", afirma Amaral.

COMO A COBRANÇA DO CONDOMÍNIO DEVE SER FEITA

- Segundo o STJ (Superior Tribunal de Justiça), a cota condominial só pode ser cobrada do comprador do imóvel a partir da liberação das chaves
- Até que o novo proprietário possa usufruir do imóvel, a taxa é de responsabilidade da construtora
- Porém, é comum construtoras e administradoras de condomínios iniciarem a cobrança antes de o imóvel ser entregue
- Mesmo que no contrato de compra e venda exista essa previsão, juízes podem considerar a cláusula abusiva

Caso receba a cobrança da taxa de condomínio e/ou IPTU sem ter as chaves do imóvel o comprador pode:

- Comunicar a construtora e a administração do condomínio, por escrito, que não tem a posse do imóvel, sendo a cobrança contrária à jurisprudência majoritária nacional
- Optar por não realizar o pagamento das cobranças e ingressar com uma ação na Justiça para pagar só quando de fato tiver a posse do imóvel
- Efetuar o pagamento e, depois, entrar com uma ação judicial pela restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros, conforme o Código de Defesa do Consumidor

Fique atento!

- Há decisões judiciais que determinam o pagamento da taxa antes das chaves pelo comprador inadimplente
- Nestes casos, tribunais entenderam que a construtora poderia atrasar a entrega das chaves do imóvel e cobrar o condomínio e o IPTU, já que o atraso ocorreu por falta de pagamento do comprador​

Fontes: Superior Tribunal de Justiça e advogados Evelise Goes, Diego Amaral e Marcelo Tapai