Decisão do STJ facilita cobrança de débitos de condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão inédita, possibilitou a inclusão do proprietário de um imóvel com débitos condominiais no polo passivo da ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença. O Acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) foi mantido pela maioria dos votos dos Ministros da Corte.

No caso, autorizou-se a inclusão da cooperativa proprietária do bem no processo, para que respondesse pelo débito ao lado do mutuário e morador do imóvel, Segundo o Código Civil, as despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário, assim como da pessoa que ocupe o imóvel, seja ela locatária, promitente compradora, comodatária, etc. Apesar disso, por vezes, o condomínio credor ajuíza ação de cobrança somente contra o ocupante do imóvel, deixando de incluir, no polo passivo, o proprietário, corresponsável pelo pagamento das despesas de condomínio.

No direito, as dívidas de condomínio têm natureza propter rem, ou seja, os débitos ficam vinculados ao imóvel e não ao CPF da pessoa que estava na posse do imóvel quando do vencimento das taxas de condomínio. Assim, quando é feita a venda de imóvel com débito de condomínio, o adquirente assume essa responsabilidade.

Caso o condomínio entre com uma ação judicial de cobrança pelo não pagamento de taxas sem incluir o proprietário, o imóvel que gerou o débito do condomínio não pode ser penhorado para quitar a dívida. Isso porque o proprietário, que não se encontra no polo passivo, não pode ter o seu bem afetado em um processo judicial do qual não fez parte. Além disso, a jurisprudência do STJ entendia que o condomínio não poderia “corrigir o processo” para incluir o proprietário depois de ultrapassada a fase de conhecimento do processo.

De acordo com a advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia do Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório, os processos são divididos em duas fases: a fase de conhecimento e a fase de cumprimento de sentença. A fase de conhecimento é quando o juiz vai ouvir as alegações das partes e decidir quem está certo.

Até então, o STJ entendia que o condomínio não poderia incluir o proprietário no processo depois de concluída a fase de conhecimento, já que o mesmo não teria tido oportunidade de se defender no processo.

“Via de regra, a coisa julgada só produz efeito entre as partes. Não posso prejudicar um terceiro membro que não teve a oportunidade de se manifestar durante o processo pois isso implicaria em violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa”, explica a advogada.

Porém, nesta decisão inédita, o STJ relativizou a coisa julgada e permitiu a inclusão do proprietário no processo e a penhora do imóvel, mesmo que este não tenha tido a oportunidade de se defender no processo, diante da natureza propter rem da obrigação de pagamento de taxas de condomínio. A decisão do TJPR e a confirmação do STJ de atender ao pedido pode afetar milhares de ações parecidas e favorecer os condomínios, como explica Ana Carolina.

“No fim das contas, vai auxiliar bastante os condomínios na satisfação dessas dívidas de taxas, porque vai viabilizar que a ação seja redirecionada para uma terceira pessoa, no caso o proprietário, sem a necessidade do ajuizamento de uma nova ação de cobrança contra ele”, conclui a advogada.