Saiba o que pode e o que não pode no condomínio

A convivência entre condôminos nem sempre é fácil. Muitas das regras de um prédio são definidas na assembleia do condomínio, mas outras vão parar na Justiça. E o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem dado a palavra final em questões corriqueiras, gerando controvérsia.

As decisões do STJ não têm efeito vinculante, mas servem de precedente nos casos em que as demais instâncias da Justiça concedem ou negam pedidos semelhantes. Além disso, têm sido seguidas pelos condomínios para evitar judicialização das mesmas situações.

Veja abaixo uma compilação de decisões do STJ relacionadas a condomínios.

Danos morais - No último dia 11 de fevereiro, o STJ anulou uma decisão judicial que determinava o pagamento de R$ 250 mil a um condomínio “vítima” de uma festa de uma família no imóvel em 2011. O STJ entendeu que um condomínio não pode ser vítima de danos morais porque é uma pessoa jurídica, não física, embora tenha classificado os fatos decorrente da conduta da família como “inegavelmente lamentáveis, repulsivos e estarrecedores, ante o completo menoscabo com as regras de convivência”. Mas a ministra Nancy Andrighi, relatora, disse que o caminho é cada morador entrar com uma ação individual.

Animais no apartamento - Outro julgamento polêmico foi o que definiu que convenções de condomínios residenciais não podem proibir moradores de criar animais em apartamentos ou casas. Pelo entendimento da turma do STJ, a proibição só se justifica se o animal representar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores do condomínio. “A restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, afirmou o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Uso da área de lazer por inadimplente - O STJ também decidiu que condôminos inadimplentes de um edifício em Guarujá (litoral paulista) podem frequentar áreas de lazer como piscina, brinquedoteca e salão de jogos. Para os ministros, a proibição de frequentar áreas comuns fere a dignidade humana. Segundo eles, há outras formas de se cobrar a dívida efetivamente. De acordo com o processo, a família tem parcelas em atraso do condomínio desde 1998. A dívida soma R$ 290 mil.

Imposto de renda do síndico - Por unanimidade, o tribunal também decidiu que a Receita Federal não pode cobrar imposto de renda de síndico que, em troca do trabalho na administração do prédio, receba isenção da taxa de condomínio. Os ministros atenderam a pedido de um advogado do Rio de Janeiro que tenta reverter na Justiça a cobrança da Fazenda Nacional. Eles consideraram que, como não se trata de valores recebidos efetivamente, não pode haver cobrança de imposto. Na avaliação dos ministros, não houve aumento de patrimônio e, portanto, não se pode taxar como rendimento tributável.

Condomínio menor para a construtora - A Terceira Turma derrubou a taxa de condomínio mais baixa para unidades que não estavam sendo comercializadas, entendendo que essa diferenciação onera as demais unidades. O condomínio contestou o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos. O relator, ministro Villas Boas Cueva, concordou.

Airbnb - O julgamento ainda não foi finalizado, mas tem um voto a favor de permitir locações e sublocações por meio do aplicativo Airbnb no caso de um condomínio em Porto Alegre (RS). Relator do caso que começou a ser discutido na Quarta Turma do STJ, o ministro Salomão votou a favor de atender recurso de uma mulher e do filho dela, que foram proibidos pela Justiça de alugar o imóvel ou sublocar quartos em dois apartamentos dentro de condomínio residencial. Salomão considerou que a decisão afronta o direito de propriedade garantido na Constituição ao proibir a exploração econômica do próprio imóvel. “Penso ser ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”, afirmou.