Decisão sobre veto de Airbnb em condomínios divide advogados

A decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que no último dia 25 julgou que a locação por temporada por curta temporada no modelo praticado pelo Airbnb pode ser proibida pelos condomínios, gerou reações divididas entre juristas consultados pela ConJur. Enquanto alguns a consideram acertada, outros apontam para as consequências.

Trata-se do segundo precedente da corte sobre o tema. Em abril, a 4ª Turma também apreciou e decidiu no mesmo sentido, em favor dos condomínios que, eventualmente, possam definir em assembleia pela proibição de locação de suas unidades por curta temporada. Também aquela decisão repercutiu entre advogados, como mostrou a ConJur.

No caso julgado pela 3ª Turma, um condomínio de Londrina (PR) incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. Na ação, um dos condôminos se insurgia contra a regra. O pedido foi negado pelo STJ.

Faz sentido

Para Kizzy De Paula Mota, especialista em Direito Imobiliário no escritório Peixoto & Cury Advogados, o resultado está em consonância com a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), bem como algumas decisões já proferidas pelo STJ privilegiam a questão da destinação original do imóvel.

"A locação por meio de plataforma digitais se assemelha à natureza jurídica de hotelaria, como até pontuou a ministra Nancy Andrighi, que expôs que o Airbnb configura um contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação residencial que só poderia ser alterada, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil, pela unanimidade dos condôminos", explicou.

Rômulo Pinto de Lacerda Santana, advogado do RMS Advogados, vai na mesma linha e aponta a decisão do STJ como "adequada à realidade atual e coerente com o ordenamento jurídico vigente", ao compatibilizar o desejo dos condôminos, reunidos em assembleia, com o respeito por cada morador quanto às normas e regras para uma convivência pacífica e harmoniosa.

Ele destaca um ponto que pontuou os dois julgamentos do STJ sobre o tema: "o direito constitucional de propriedade não é absoluto e pode ser restringido em situações justificáveis como esta, desde que se atinja o quorum respectivo previsto no Código Civil".

Fica a dúvida

Já o advogado André Abelha, da área de Direito Imobiliário e sócio do escritório Longo Abelha Advogados, diz que o precedente, "embora no caso concreto parece ter sido tomada com acerto, gera insegurança no mercado por dar a impressão de que a proibição de tais locações pode ocorrer aprioristicamente e sem critérios".

Para ele, o caso mantém algumas dúvidas no ar. E se a locação de curta temporada for ajustada sem o uso de plataforma virtual? A proibição será lícita mesmo quando o condômino-locador não causar incômodo, insegurança, risco à saúde, nem violar os bons costumes? O que será considerada locação de curta temporada?

Também suscitam saber se essa possibilidade se aplica a condomínios situados em áreas com vocação turística, se condomínio de casas deve ser visto de forma diferente e como fazer quando tal locação já era costumeira no condomínio. "Quais serão os critérios para se averiguar eventual abuso do direito de proibir?", indaga o advogado.

E o Supremo?

Para a constitucionalista Vera Chemim, a questão é controversa e precisa ser analisada pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente das discussões sobre a natureza dessa locação (se comercial ou mesmo atípica para os costumes atuais).

Isso porque o caso opõe a liberdade de o proprietário locar seu apartamento para quem quiser (direito de propriedade) e direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Isso remete a valores constitucionais, inclusive ao artigo 5º, que prevê também a necessidade de a propriedade ter uma "função social", sinalizando que os direitos fundamentais não são absolutos.

"Trata-se, indiscutivelmente, de uma análise que deverá ser pautada sob uma interpretação sistemática do texto constitucional, eliminando de vez, qualquer compreensão que venha a afrontar a Lei Fundamental", apontou.

Os dois processos já julgados pelo STJ podem chegar ao Supremo em recurso extraordinário. O REsp 1.819.075 aguarda julgamento de embargos de declaração na 4ª Turma. Já o REsp 1.884.483, muito recente, sequer teve o acórdão publicado.

Nota oficial

Em nota, o Airbnb afirmou que "o julgamento se refere a uma situação específica em um condomínio no Paraná e a decisão não determina a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral".

E acrescentou que "o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira". "Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel."

Embora a relação do locatário com o Airbnb, especificamente, não tenha sido alvo do julgamento, a empresa de tecnologia foi admitida como assistente simples e fez sustentação oral no processo.