Prédios criam checklist para manter aluguéis tipo Airbnb

Entra e sai de visitantes, festas em horários inadequados, lixo fora do lugar e violação de regras para o uso de áreas comuns são alguns dos problemas vividos em condomínios e edifícios com imóveis ofertados em plataformas de locação temporárias.

Para quem oferece, o aluguel de quartos, casas e apartamentos para hospedagens curtas é uma fonte de renda importante, mas, para vizinhos, pode virar uma chateação. “Fica uma rotatividade incontrolável de gente que, se não for muito bem regulamentada, gera insegurança e conflito”, diz Tania Goldkorn, síndica profissional em São Paulo.

Na tentativa de reduzir conflitos, os condomínios começam a rever suas convenções e regulamentos internos. As alterações vão desde implantação ou aumento no número de câmeras de segurança a jornadas de trabalho maiores para porteiros e delimitação de horários para entrada e saída.

Tania diz que alguns decidiram até mesmo fazer reformas em portarias, para implantação de acessos por tags e senhas, de modo a dar mais tranquilidade a locadores e vizinhos. No conjunto de novas regras também aparecem a assinatura de termos de responsabilidade e a obrigatoriedade de informar a listagem de hóspedes e duração da locação.

Os conflitos são mais frequentes em condomínios de perfil mais familiar, onde os apartamentos são maiores e, tradicionalmente, não há tanta rotatividade nas ocupações. Prédios mais novos e com apartamentos menores tendem a já contar com sistemas de segurança mais tecnológicos, como o uso de senhas, e são vistos como lugares menos propícios a problemas do gênero.

Adonilson Franco, da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais), diz que os conflitos começam a aparecer porque a maioria das convenções e regulamentos é antiga, anterior às plataformas de intermediação como o Airbnb —nome mais conhecido entre os sites e aplicativos desse tipo.

Franco afirma que, em alguns edifícios, a solução encontrada foi delimitar um período mínimo para locação. “Temos visto é que o problema só é colocado em discussão quando um morador se manifesta, seja pelo sim, seja pelo não.”

A recomendação para os condôminos que começam a discutir o assunto é a de definir regras, como o bloqueio de vagas de garagem. “São muitos os relatos de desconforto com essa movimentação, pois gera a situação de ter pessoas estranhas nas áreas comuns, barulhos em horários indevidos. Como aquela pessoa não é um inquilino, o morador não sabe nem para quem reclamar.”

Omar Anauate, diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), recomenda que os administradores tratem do assunto com cautela.

Na avaliação dele, o modelo de compartilhamento por meio de aplicativos de intermediação dá muito certo em edifícios com perfil de flat (edifícios residenciais com serviços tipo arrumação e por temporada) e onde os apartamentos são menores. “Nos residenciais mais tradicionais invariavelmente dá muita briga.”

Nos conflitos mediados pela associação, a principal reclamação era o número de ocupantes. Ou porque a locação abrigava muitas pessoas ao mesmo tempo ou porque a rotatividade era grande no local. "Pessoalmente, entendo que o locador não pode colocar [esse tipo de hospedagem]. Três dias de hospedagem com seis pessoas no apartamento é uma locação residencial? Não é”, afirma.

“Como entidade, o que recomendamos é criar mecanismos de segurança e aumentar o rigor em relação às áreas comuns e realização de festas.”

O assunto está na pauta dos administradores e ganhou força depois de o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidir que os condomínios podem decidir, em assembleia, que os apartamentos podem ser usados em “hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta”.

Para Maria Flávia Seabra, sócia da área de Direito Imobiliário do Machado Meyer Advogados, a decisão cria um precedente importante quanto ao que os condomínios, por meio de suas convenções e regulamentos, podem definir.

No caso específico que chegou ao STJ, o condomínio acionou a Justiça por entender que a proprietária do apartamento estava explorando comercialmente o espaço e que atividade se assemelhava mais com hospedagem, uma vez que ela oferecia outros serviços, como lavagem de roupas e café da manhã.

“Um ponto importante é que o STJ não está proibindo a locação por plataforma. A questão é se o condomínio poderia ou não colocar limites”, diz a advogada. “Entendo que a convenção pode proibir ou liberar.”

Para o Airbnb, a decisão do STJ não permite que os condomínios proíbam a locação por temporada. “A proibição não é compatível com a lei”, diz Vitor Butruce, sócio no BMA Advogados e consultor jurídico da plataforma.

“A locação não pode ser proibida de forma geral e abstrata. Não quer dizer que não deva haver um diálogo entre condomínio e proprietário, e há uma série de medidas que a plataforma estimula”, afirma Butruce.

Uma dessas recomendações é a de que o anfitrião comunique o condomínio, com antecedência, que o imóvel foi listado na plataforma. Uma vez locado o quarto ou o apartamento, o dono do imóvel também é aconselhado a informar quem são as pessoas que vão usar o espaço e por quanto tempo.

Algumas das queixas relatadas por administradores de condomínios, como a realização de festas ou a hospedagem de um número grande de pessoas, são vetadas pela plataforma. “A unidade só pode receber uma quantidade de pessoas compatível. O locador não pode aceitar nada diferente disso”, diz Butruce.

O veto à realização de festas, segundo o advogado, era um pleito das comunidades de vizinhos. O esforço do Airbnb com a política da boa vizinhança aparece também na criação de um canal específico para reclamações e denúncias —o Canal do Vizinho.

Levantamento feito pela advogada Maria Flávia aponta para a adoção de outras soluções, mas que, em geral, passaram pela definição de um período mínimo para evitar a rotatividade de moradores. Em Nova York, as estadias só podem ser menores do que 30 dias quando o proprietário do imóvel estiver presente, ou seja, no caso de aluguéis de quartos.

Em Miami Beach, as estadias foram fixadas em seis meses. A justificativa para a adoção da regra foi a de que a rotatividade de turistas prejudicava o município em meio a festas descontroladas e uso de drogas.

Vem do Chile a decisão que Maria Flávia considera mais conservadora. Lá, a Suprema Corte definiu que esse tipo de locação viola o caráter habitacional dos edifícios. Liberar esse tipo de intermediação seria o equivalente a transformar esses condomínios em apart-hotéis.

Na Europa, há decisões que vão de limitação de períodos no intervalo de um ano, a locais como Lisboa, onde não há limites.

PAZ NA VIZINHANÇA

Queixas

- Rotatividade de hóspedes
- Festas e barulhos acima do permitido
- Uso de áreas comuns fora de horário
- Lixo depositado em local errado

Exigências de quem liberou

- Dados da hospedagem (nome e documento, duração da hospedagem e horário de entrada e de saída)
- Termo de responsabilidade em caso de problemas ou queixas
- Entrega de manual de condutas ao hóspede na chegada
- Permissão de ingresso apenas a hóspedes informados pelo proprietário