20% dos contratos de venda de imóvel têm problema na documentação

Depois de muito pesquisar, um dia você bate o olho e acredita que, enfim, realizará o sonho da casa própria. Já conferiu o bairro, os vizinhos e até os detalhes dentro do imóvel. Falta só resolver a papelada e pegar as chaves. Só que não... No meio da compra, havia uma pendência.

De acordo com o mercado imobiliário no Rio e em São Paulo, cerca de 20% dos contratos de vendas de imóveis no Rio ficam travados por causa de problemas da documentação. Ou seja, a cada cinco negociações, uma não acontece ou, pelo menos, demora mais tempo do que deveria para se resolver.

Os problemas mais comuns dependem do tipo de transação. No caso de imóveis prontos, os elefantes brancos costumam ser inventários não concluídos e dívidas do imóvel, condominiais ou do próprio vendedor.

— Tivemos um caso em que, ao tirarmos as certidões necessárias, verificamos que a proprietária do imóvel tinha diversas ações de cobrança, tanto como pessoa física quanto como jurídica, o que quase inviabilizou a venda, devido ao tempo necessário para a regularização. Demos assistência e conseguimos reverter essa posição — conta o consultor executivo Marcel Galper, da Precisão Empreendimentos Imobiliários.

Segundo o advogado especialista em direito imobiliário Leandro Sender, há ainda outras situações mais graves em que, ao emitir as certidões obrigatórias do trâmite, o comprador toma conhecimento de processos contra o vendedor. Nesta circunstância, explica, a compra poderia caracterizar fraude à execução e ser cancelada judicialmente.

Outro imbróglio recorrente é a escritura não estar no nome de quem faz a oferta, por conta de “contratos de gaveta”. Desta forma, o Cartório Registral não reconhece o proprietário e nem lavra a escritura de compra e venda.

Sender conta que foi procurado por um cliente que havia pago um sinal pela compra do imóvel e, posteriormente, descobriu a existência de débitos condominiais que superavam R$ 500 mil. Neste caso, a condição era que o próprio adquirente quitasse os débitos condominiais e o saldo remanescente seria dado ao vendedor.

Em outra situação, o cliente tentava vender um imóvel que não estava registrado em seu nome, acreditando que ter um documento particular de propriedade era o suficiente.

— Fizemos uma busca por meio de internet, mídias sociais e outras ferramentas até conseguir localizar todos os antigos proprietários. Eles concordaram em assinar a escritura definitiva do imóvel transferindo a plena propriedade ao nosso cliente e a venda ao terceiro interessado foi concretizada.

IPTU, terreno e espólio

Também advogado da área, Hamilton Quirino ressalta que, quando há agente financeiro, o problema pode vir da documentação incompleta das duas partes, como problemas cadastrais e dívidas não pagas.

— Geralmente, é estabelecida uma cláusula de devolução dos valores pagos pelo comprador, já que não houve desistência nem descumprimento do avençado, mas uma impossibilidade decorrente da documentação.

Quirino orienta a pesquisar não só o nome do vendedor, como também dos donos anteriores. Isto porque muitos, de má fé, simulam uma venda, para um amigo laranja, que tem nome limpo, e assim fazem uma venda real a um terceiro. Quando surge o problema, chamado fraude à execução, é tudo anulado e o comprador perde o que pagou. Segundo ele, outro problema comum é o espólio.

— Só é possível transferir um imóvel após concluir o inventário. Contudo, havendo interesse do comprador, é possível fazer uma promessa e só pagar a parte final quando o inventário estiver concluído, e a partilha devidamente registrada. Nesse caso, não se consegue financiamento antes de tal registro, se for o caso — esclarece Quirino.

Quando a compra é direta na planta ou entre particulares, o principal problema para a conclusão da venda é a falta de recursos por parte do comprador. Em um cenário de desemprego altíssimo, esta situação fica mais acentuada.

— Muitas vezes o comprador dá um sinal, esperando vender um outro imóvel, mas não consegue fazer isso a tempo. Aí fica inadimplente e, portanto, pode perder a quantia dada. Existe, ainda, a compra direta com o incorporador, que financia a obra. Mas aí o comprador fica desempregado no meio do caminho. É algo recorrente hoje.

Leandro Sender lembra que há casos de o contrato ser desfeito por conta de a própria construtora não conseguir honrar o prazo e as condições contratuais. Assim, para evitar que o sonho da casa própria se desfaça, todos orientam que o comprador busque assessoria jurídica especializada.

— Caso apareça algum apontamento nas certidões que possa pôr a venda em risco, é necessário, primeiramente, exigir que o vendedor solucione o imbróglio antes, inclusive, de pagar o sinal. E, tratando-se de imóveis prontos, recomenda-se visitar o imóvel, pois em alguns casos uma análise pode revelar problemas ou defeitos não apontados pelo vendedor.

Quirino lembra que mesmo com a documentação em dia, há casos em que o vizinho ou o condomínio tinha um grande problema de infiltração causado pelo apartamento em negociação.

— Tal questão não aparece em nenhum lugar, pois ainda não houve ação. Assim, a pesquisa tem que ser feita diretamente na administração do prédio. Não deixa de ser um trabalho de formiguinha, mas evita muita dor de cabeça.